某不動産銘柄考。
最近、妙に不動産づいてる当サイト。
ついでというかノリで（？）、私が直接かかわったことのある某銘柄をご紹介してみます。
その会社は福岡地盤の某上場企業。
アパート・マンション販売メインながら管理業務も行っています。
何年か前、不動産投資に興味を持ったけどまだ右も左もわからないド素人だった頃、その管理業務の方で資料請求をしてみたことがありました。
物件の管理を依頼した場合、どんな規模の物件でどんな条件でどのくらいの料金水準になるものなのか、参考までに聞いてみたかっただけなんですが。
そこから始まる怒涛のＴＥＬ営業攻撃。
一言で言えば福岡の新築マンションを買え、ってことなんですが。
会社員属性なので頭金なしのフルローンで購入できる。
節税効果も期待できる。
ローン完済後は全額が収入になるので老後の年金代わりにも安心。
空室リスクには安心の３５年家賃保証。
遠い福岡で投資する気もなければそもそも新築１Ｒマンションなんぞ興味はない、ていうか年収の１０倍レベルの借金背負って投資する気なんてまったくない。
・・・とはっきり言ってもまったく聞く耳持たず。
とにかく押しの一手で怒涛の電話攻撃、挙句は「ご自宅まで新幹線で出向くので時間をとって話を聞いてほしい」とか。
会社名を聞いた瞬間にガチャ切りするようにしてからもまだ数日は電話攻勢が続きました。
もうメチャクチャ・・・・
でも、この会社、業績は絶好調で、一株益は５年前の５倍。
この営業トークで、買ってしまう人が少なからずおられるんですねぇ。。。
ちょっと立ち止まって考えれば、わかりそうなものなのですが、立ち止まらずにおいしい話をそのまま真に受けてしまう純真な方が多いんでしょうか。
会社のホームページに行けば「オーナー様の喜びの声」みたいなのがずらっと並んでますが。
ホントに喜んでていいんでしょうか。
これから起こるリスク、ちゃんと認識できておられるんでしょうか。
「ローン完済後は全額〜」って言われましても、完済した３５年後、「築３５年の１Ｒマンション」にどれだけの需要があるんでしょうか。
どれだけ家賃を値下げしたら空室が埋まるんでしょうか。
というか家賃の値下げは築３５年どころか、下手したら築５年とかでも始まりますし、隣に似たような水準の新築が建てばたちまちそこより下げなければ埋まらない状況に陥ります。
ついでに１０年とか２０年くらいで生じる大規模修繕でどのくらいの家賃が吹っ飛ぶんでしょうか？
３５年家賃の下落がなくて大規模修繕も発生しない、という意味不明な前提でも完済に３５年かかる計画で、それって実際に完済できるのは何十年後でしょうか？
ていうか完済できるんでしょうかそれ。
空室リスク対策の家賃保証・・・って、３５年ずっと同じ金額の家賃を保証してくれるならそりゃぁ意味もあるでしょうけどね。
その説明書き、小さ〜い字で「周辺相場等の状況により、保証金額を〜」とかこっそり書いてありますよね、間違いなく。
「周辺の相場が下がってきてますし、家賃値下げしないと埋まらないんで、○万円に下げましょう！」
「えっ、その金額じゃ完済が１０年くらい伸びてしまうし無理！！」
「では合意に至らなかったということで、契約解除ですね」
的な展開が目に見えるようですが。
で、たぶん購入後はそのマンションの管理もここにお任せすることになるんですよね。
ちょっとした修繕や退去時の原状回復、リフォームなんかもここのお抱え業者に自動発注で、もちろん中間マージンもばっちり抜かれて。
最初はローンを払ってもかろうじてプラスだったキャッシュフローがマイナスになり、耐えきれずに売却しようとしても新築で買っちゃったために値下がりが激しくて売値は残債を下回り、売却すると借金だけが手元に残る計算で。
売却すると借金２千万が残って、そんな貯金もないので自宅を売るしかない、いや自宅売ってもまだ足りないかも？
でも売らないと毎月３万円の持ち出し、生活が厳しい。
・・・ってとこに「一件、来月一杯で退去になりま〜す」と情け容赦のないお知らせが。
家賃収入が４万円減って、２カ月後からは月７万円の持ち出し！！
「あ、原状回復で１０万くらいみといてくださいね。あと、別の部屋でエアコンの故障があったんで修繕費で２万円かかりましたんで今月中に振り込みお願いしますね〜」
とさらに追い打ちが。
・・・ってくらいはパッと想像できる人じゃないと不動産投資なんてやっちゃいけないと思うんですが。
で、話は戻ってこの会社。
四季報最新号によれば
「アパート販売が大幅増。投資マンションは好採算物件増加。経常益１０％超上振れで特別増配有望。」で、予想ＰＥＲは５．６倍！！
業績は絶好調で、ここ数年ずっと右肩上がりで、この超絶割安なＰＥＲ。
さて。
この会社は買いでしょうか？
この商売、ビジネスモデルはずっと持続可能でしょうか？
似たようなことをしている会社がほかにいくつもあって、それによって施工会社や建材・部品を扱うメーカー・業者の業績も大幅にかさ上げされてる状況がありますが。
ついでにそういう施工会社や建材・部品メーカー・業者の株は買いでしょうか？
この好調はどのくらい続くでしょうか？
・・・ってあたりをしっかり考えたうえで、割安高利回りな不動産系優待銘柄を検討しましょうね、ってお話しでした。
