不毛でお約束なお題。

某マネー番組でまた見かけました。
「持ち家vs賃貸、どちらがお得?」ってヤツ。

昔からず~っとあちこちで議論され続けてて、それでいてまともに意味のある議論は皆無なお話。
(今回もやはり超のつく無意味で低レベルなお話でしたw)


賃貸と比べて得か損か?って言われても、「持ち家」って、どんな物件買うかで全然話変わってくるし、答えようがないですよね。

20年後に1000万で売れる物件を1200万で買うならまぁたいていは賃貸よりお得でしょうし、3000万で買っちゃったらまぁ賃貸よりお得になることはほぼないでしょう。
「持ち家は資産」って、その資産はいくらの価値があって、それをいくらで買ったのか、で全然話変わってきますし。

日本人はその「いくらの価値があるのか」を購入価格で考えてしまう人が多いですけど、それ完全に間違ってますから。
資産価値ってのは「いくらで買ったか」じゃなくて「いくらで売れるか」ですから。


転勤などのリスクとか、子どもたちが巣立っていって広すぎる家、とか、その辺も個人的には根本的に考え方が違ってる気が。
まともな立地でまともな物件をまともな価格で買ってれば、その辺どーにでもなるでしょ。

転勤先に新しい物件買うなり借りるなり、家のサイズも適切なレベルの物件を買うなり借りるなりして、住んでた家は売却してもいいし賃貸に出してもいいし。

最初から一生住む限定じゃなくて、「10年後とか20年後に売ったらいくらで売れるのか」「貸したらいくらで貸せるのか」を考えて買わないとダメ、って話でしょう。



逆に「賃貸だと今はいいけど老後は借りようとしても借りられる物件が限られてくる」
ってのも眉ツバなお話。

これだけ全国的に空き家問題がどうだこうだ、って言ってんのに将来ホントに「高齢者は借りられない」なんて状況が続いてんのかどうか。
ていうか私の知る範囲で
「もう高齢者を嫌がってちゃ賃貸経営なんて成り立たない」
って言ってる大家さん少なくないですけどね。

孤独死保険とか、定額料金の見守りサービスとか、そういうリスクを積極的にとる大家さん向けのサービスもどんどん出てきてますし。




その辺のところちゃんと計算して、どっちが得になるのか比較した上で決めてれば別に賃貸でも持ち家でも、どっちでもOKだとは思いますけど、その「ちゃんと計算」してる人って、果たしてどのくらいおられることやら。

たぶんこの不毛な議論は10年後も100年後も、ずっと意味なく続いてるんだろなー、って気もします。



株主優待ランキング

ご無沙汰しております。

更新サボリ続けておりましたが、コロナ禍の中、まだどうにかこうにか生存しております。
投資家としても、生物学的にも。


不動産の方は2号物件が4月末退去。
で、自宅建て替えでその間の住居を探しておられる方から半年間だけの短期入居でお問い合わせがありました。

こっちはOK出しましたけど、さて。
入居申し込みいただけるかどうか。

一方、せっかくの株高局面、ってことで、一部資金を株式市場から逃がしておこうかと、不動産4号物件の購入に向けてゴソゴソ動いております。
今、商談中の物件を買えれば家賃収入が給与収入を超える、ってことで、自分的には一つの節目。

融資のレバレッジを活用してガンガン突き進んでおられる皆さんと比べれば、現金購入スタイルはスピード感皆無ですが、まぁ株と同じく、ゆる~くのんびりスタイルな方が私の性格にはあってる気がしてます。



さて。

株高局面になりますと、毎度毎度左の方から聞こえてくるお約束。

「株高で金持ちだけがますます裕福になり~」
ってヤツね。

なんか最近は
「親指でプチプチとクリックするだけで大金を稼ぐのは~」
とかバカ丸出しの批判も聞こえてきますが。



え~、そういう批判をしておられる皆さんの経済状況が厳しいのは政策のせいじゃなくて、その知能レベルが原因だと思いますw




言うまでもないですけど、株の投資家は親指でクリックする作業の対価として利益を享受してるわけじゃありません。

自分の大切なお金が減ってしまう、あるいは紙くずになってしまう可能性を覚悟した上で、企業に活動資金を提供したこと、要するにリスクを引き受けた対価としてそのリターンを受け取ってるわけであります。


リスクをとった結果として受け取ったリターンに対して、リスクをとらなかったヤツがリターンだけ見て
「お前だけずるい、オレにも分け前よこせ」
って言っても相手にされるわけないですよね。



究極的には
「アンタも株買えば良かったやん」
ってだけの話です。

今時、株なんて誰でも買えるんですから。
端株取引ならまとまった資金も必要ないし。

情報もネット上で、無料でいくらでも手に入るし。


は? 生活が厳しい?
投資に回す余裕がない?


日雇いバイトでもすればええんちゃいます?
あと一声だけ、生活費切り詰めてもいいし。
ヤフオクでもメルカリでも、小銭を稼ぐツールなんていくらでもありますし。


富裕家庭出身の方を除けば、皆さんそうやって這い上がってきてるんですよ。
なんの努力もなく現状を変えられるわけないっしょ。


株や不動産の勉強会に行ってみれば、非正規社員どころかシングルマザーとかフリーターとか、親の借金引き継いでのマイナススタートとかから頑張って這い上がろうとしてる人、這いあがってきた人、いくらでもおられます。

結局、やるか、やらないか、それだけの話。


文句や愚痴言ってるヒマがあったら動け、ってだけの話です。










株主優待ランキング

株価低迷、不動産事業も大ピンチw

株価は中途半端なままで、なんか欲求不満な日々が続いております。

もっとこう、落ちるなら落ちるで日経1万円割れ(せめて1万5千割れ)くらいしてもらわんと全然やる気でません。
堕ちないなら落ちないで、日経3万超えるまで日銀パワーで買い上げるくらいのムチャしてくれれば適当に利確して不動産買うのに。。。


さて。

その不動産事業の方がいよいよ大ピンチに陥っております。

3号物件が稼働し、ついに今年度は6月で黒字に転換してしまいました。
ちょうど昨年末で1号物件の減価償却は終了してしまっていることもあり、今年はこの後に支出らしい支出は見込めず。

2・3号物件の減価償却では合わせて40万とかのレベルですし、経費をがんばってあれこれあげたところで、今年は大幅な黒字で終了してしまいそうです。


これはけっこう大ピンチ。

ここ数年、不動産事業の赤字をバイトの給与収入にぶつけて相殺し、所得税は全く払っておりませんでした。
(もちろん全部合法の範囲でやってますよw)

このままだと今年はがっつり所得税とられてしまう上に来年の市民税だの保険料だのあれやこれや。


これを赤字に持っていくには年末までにもう一件不動産買ってがっつりリフォームするしかありませんが、さてさて。

だからって妙なのを無理して買っても意味ありませんし、なんとかお買い得物件に巡り合えればいいんですけどね。
(仲介業者さんへは欲しい物件の条件はリクエスト済です)




自宅マンションも築46年目に突入し、そろそろ買い替えを検討したい時期ではあるんですが、市内のマンション相場は株式相場どころの話じゃなくクソ高値で手も足も出ません。

先日はうちのすぐ近所で築古ながら約100㎡のマンションが1400万くらいで売りに出てて、「1000万くらいまで落ちてきたら買いたいなー」なんて私の願望もむなしく速攻で消え・・・・たかと思いきや、2000万くらいで再販売出てきやがりましたw

クソ転売ヤロー死にやがれw

うちの自宅マンションの別の部屋が15年前に私が買った金額の2倍で売りに出てますし(んなアホな)、もう当分マンションは買えそうもありません。。。。



とりあえずやる気もなく適当に三菱商事やらオリックスやらベタな高配当銘柄を週1・端株1万円で買ってお茶をにごしております。

はー、やる気起こらん。。。。







株主優待ランキング

FIREだけじゃなくってさ。

TWITTERの株クラで「FIRE」の話題をよく見かけます。

Financial Independence, Retire Early の略ですね。


要するに不労所得で生活していけるだけの資産を築いてのアーリーリタイア、ですが。




投資家、特に株の投資家さんにはこれを目標に設定しておられる方が少なくないように思います。




でもね。


正直、けっこうハードル高いですよね。



単純にそれだけの資産を築き上げるのも簡単ではないし。

新卒から40歳くらいまで勉強・節約・全力投資で行けば40歳くらいまでにはそれなりの資産は築けるでしょうけど、それって失うものも多そうですし。


40歳でアーリーリタイアできる資産は築いたけれど、仕事辞めたら趣味もほとんどなし、恋愛経験もなし、時間はできたけど何して過ごせばいいのか分からない・・・・  とか、むしろ失敗人生にも思えます。




個人的には、もうちょっと目線というか、ハードル下げてみる選択肢もありじゃねーの? って思います。



例えば。



アーリーリタイアするにはちょっと厳しいけど、老後の不安はほぼないレベルとか。


その間、遊ぶこと、いろんな経験を積むこと、人生を満喫することもしっかり重視しつつ。






私自身の例で言いますと。



配当金収入(優待とかも込みで)が年150万程度。
家賃収入が200万強。

○○危機・△△ショックで減配&退去とかのリスクも考えれば、アーリーリタイアにはかなり厳しい水準ですが、でも将来的な老後の経済不安はほぼありません。


この状態で、私は会社員としての仕事は辞めました。

現在は某外食チェーンでのアルバイトで食いつなぐフリーターの身分です。



ちなみにバイトの年収は300万に届かないくらい。



シフト制ですので、休みたい日は当然休みますし、年に何度か旅行とかで1週間休み、なんてのも平気で入れてます。

人手不足でシフトに穴が空くことは多いですし、「この日、出てこれませんか?」っていう出演依頼はしょっちゅうですが、気が乗らなければ余裕の即却下。
理由なんてなんでもいいですよね。
「あ、その日は予定入れちゃいました(大ウソ)」
で終了です。



ブラック企業で消耗していた正社員時代と比べ、精神的・肉体的なストレスの度合いはまるで比較になりません。



正社員時代は「今週中に解決しなければならない課題」とか、「そもそも解決策がない課題」とか、仕事終わって帰宅する時も気が重くて精神的に滅入った状態でトボトボと思い悩みながら帰宅することも多かったですが、今はそんなことは皆無。

バイトの身はどんなに忙しくても定時が来ればおしまいですしね。



それに正社員を辞めて「自営業」となれば税制面でもいろいろと、ね。

携帯代とかPCや自転車の買い替えとか、いろんなものを経費で上げてる関係で不動産事業は創業以来ずっと毎年大赤字。
(実際は無借金経営ですので家賃がほぼ全部手取りですが)

それをバイト給与と相殺して、私はここ数年、所得税は払っていません。
税務上の所得は年間100万とかのレベルですので。
(もちろん、全部合法の範囲でやってます)

市民税とか健康保険料その他全部「低所得者」扱いですしね。




もちろんバイトもせずにアーリーリタイアできれば一番いいですが、正社員を辞めて適当にバイト生活、って選択肢。
私はもっと注目されていい選択肢だと思っております。



年150万レベルまでいかなくとも。

例えば月5万とかでも、配当金収入とか家賃収入があれば。



「バイトでもやっていけるやん」
って感じで人生の選択肢は大幅に広がりますよね。

少なくとも「会社を辞める選択肢はない」って状況で出口も見えずに消耗することはなくなります。



月20万稼げるバイトはそこまで多くはありませんが、不労所得月5万を抱えての月15万程度なら外食でも何でも、いくらでもあるでしょう。

責任軽く、休みたいときにはいつでも休めて、連続休暇も自由自在。



別に365日、全部休日である必要はないんです。

20代を全て犠牲にしてのアーリーリタイア、よりも、若き日々にあれこれ楽しみつつ、恋愛も旅行や遊び、いろんな経験も積みながら人生を満喫しつつ、ブラックな正社員生活を辞めてお気楽バイト生活。

そんな選択肢も視野に入れてみてはいかがでしょうか?







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持ち家vs賃貸

優待族にとっての収穫シーズンな6月です。

コロナの影響が心配されましたが、今のところ予想外に踏みとどまってくれている印象でしょうか。

27日現在で、6月の収入は
配当金:  227,659円
優待品:   22,800円相当
米ドル配当: 134.34ドル

となっております。

まぁまぁってとこですかね。



さて。


コラムタイトルの「持ち家vs賃貸」のお話し。

いろんな観点があるかと思いますが、個人的には「持ち家」の定義が幅広すぎるかな、という気がしてます。
いや逆に狭すぎる、というべきかな。

なんか「持ち家」=「新築物件購入」って意味わからん前提での議論をよく見かけるんですが。



経済合理性から言えば新築物件なんてあり得へんでしょ。
少なくとも投資家的には。


買った瞬間から猛烈な勢いで値下がりしていく、ってわかりきってるものに年収の何倍もの借金背負って一点勝負、って。

アホかと。
バカかと。



株や投信でいくら頑張って運用してみたところで、自宅でその何十倍もの含み損抱えてたら何やってんのかまるで意味わからなくないです?





とりあえず。

私が思うに、持ち家vs賃貸、どちらがお得か、を考えるならば。




例えば10年なら10年で区切って、その10年での持ち家の値下がりと10年間の家賃を見比べてどやねん、って話やと思うんです、究極的には。




1000万で3LDKのマンション買って、10年後に800万で売れたとしましょう。


その間、修繕積立金やら管理費やらで毎月1万5千円払ってたとして。
固定資産税が年1万5千円かかったとして。

10年間のランニングコストが195万、物件の値下がりによる売却損が200万。
この395万を12カ月×10年=120カ月で割ってみれば一カ月あたり32,917円。

月3万3千円で3LDKのマンション暮らしができたなら、この場合はまぁ賃貸よりお得、持ち家で正解だった、って言えるじゃないでしょうか?
(まぁ購入時・売却時の仲介手数料その他諸経費とかローン金利とか、逆に住宅ローンの税控除とかいろいろありますけど、メンドーなんで省略w)



新築プレミアムが十分剥がれ落ちた築20~30年くらいで管理状態のいい物件で、駅近とか利便性が高くて値下がりしにくそうなものを狙う前提なら、基本的には持ち家の方が得になることが多いのかなー、なんて個人的には思ってます。
うちの自宅も築30年で購入して15年、今売れば買値より100万くらい下で売れるのかなーなんてトラタヌしておりますが。
(最後は150万くらいで内装&水回りとか見た目だけのなんちゃってフルリノベで300万くらい売値に上乗せして逃げる予定w)



そういえば、ちきりんさんが「どこで買うか、場所も重要」的なことをTwitterでつぶやいておられましたね。

ま、確かに災害でやられてしまうリスクを考えれば、そのリスクが伴う地域では賃貸の方が無難かな、なんて考え方もありますよね。
私ならあえて災害リスク高い地域で築60年とかのボロ家をめいっぱい安く買って、めいっぱい災害特約付の火災保険をかk・・・ゲホッゴホッ







えー、当サイトの結論は、一応、持ち家優勢ということで(汗)



さて、株主優待に話を戻しまして、6月権利落ち

私の獲得優待はJT・CIJ・岡部・・・・と思ったらJTとCIJは12月だけでしたっけ。


どうやら今回は岡部1銘柄だけのGETとなりそうです。



はー、ショボい。。。






株主優待ランキング

あれやこれや。

えー、相変わらず「退場したんじゃね?」とか言われかねないくらいのブログ更新頻度でございますが、投資家としては、まだ何とかかんとか退場に追い込まれることなく生存しております。

ま、かなり戦意喪失気味ではありますけど。

アベノミクスでやる気をなくして8年も待ち続けて、やっと自分の出番が来たと思ったら瞬殺で終了。
株つらい。。。



しゃーないので保有株の中でまだ上がりの鈍いのを端株1万円攻撃で薄く広く、のんびりとやる気なく買い増しし続けております。
二番底早く来てー。




さて。

そんな中、大苦戦中だった不動産3号物件、ようやく入居が決まりました。

はー、長かった。




思い起こせばリーマンショック時。

当時の私の迎撃能力は
ワープアリーマン業:手取り月収20万強。
長時間ド根性バイト:手取り月収20万弱。
生活費      :めいっぱい切り詰めて月8万。

てことで毎月30万強をひたすら株式市場に突っ込む。
(あとボーナスが年2回1カ月分、これも全額株式市場へ)


そして現在の私の迎撃能力は
バイト週40~50時間ほど:手取り月収10数万。
家賃収入 :月17万強(3号物件含む)
配当金収入はリーマンショック時よりは大幅増。
生活費 :適度に切り詰めて10万強。

てことで毎月25万程度を突っ込む感じ。
ボーナスがない代わりに配当収入はリーマンショック時と比べ大幅に増えてます。




うーん。

ちょっと迎撃能力が衰えてますね。


中途半端に資産ステージが上がって、体力・気力とも昔のような長時間ド根性バイトは厳しくなってますので、まぁこのまま無理なく頑張っていこうかと思っております。



できたら次の暴落来る前に不動産をもう1件追加しときたいところですけどね。



さぁいよいよ6月。
恵みの季節、収穫の季節。
配当&優待の収穫シーズンの到来です♪






株主優待ランキング

まだ生存しておりますw

コロナ騒動、本格的にヤヴァい雰囲気になってきましたね。

長引きそうでもあり、その後に残る後遺症もかなり深刻なものになりそうで。


暴落相場で買い向かってあとは万年放置プレイ派と致しましては、バーゲンセール期間が長引くのは大歓迎ですが、ちょっと経済の方がまるでシャレにならないですし、引きこもり生活も辛いので適当なところで収束していただきたいところでございます。


とりあえず暴落初期に比べ、購入銘柄がより保守的に、「とにかく潰れにくい企業」志向になってきてます。

当初は優待銘柄コレクションを30銘柄くらい増やすつもりでいたんですが、そっちはまたの機会に、ってことで。



アメリカ株ももっと力を入れたいんですが、コロナの状況があんな惨状だけに、まだちょっと時期尚早かな、っという気もしつつ。

一応、コカコーラとエクソンモービルをちょっとだけ追加してみましたが、しばらくは様子見ですね。
たぶん次に買うのはVWOかな、と思ってるんですが、中国があんな状況だけに・・・
(中国政府の発表をそのまま信じるほど無邪気で純真な性格には生まれついておりませんw)


ついでにFXも豪ドルとかちょっとだけ拾ってみたい気もしますが、まぁここはお遊び程度。


こういう相場環境では「死なないこと」がまず何よりも最優先です。
というか今回はホントに文字通り「死なないこと」が何よりも大切ですよねw
(どんどん身近なところにコロナが迫ってきて、もはや全く他人事ではなくなっております)



さて、最近の巷の話題でちょっと気になってるのは「こんな状況だから家賃の減額を大家に要求しよう」的な話が飛び交い始めてる事。
今のところ店舗系の話が中心ですが、一般の居住系にも話が及び始めております。

不動産投資家の端くれと致しましては、全く意味がわかりません。



世間では「大家=資産家、金持ち」ってイメージが根強いですが、当事者と致しましては「いつの時代の話してんのよ」って感じです。
野党の皆さんが「株価が上がったって、メリットは株を持ってる資産家にしかない!」とかバカ騒ぎしてるのにも通じるものがありますが、今やそんな時代ではありません。

かつては不動産投資といえば資産家の資産運用ツールでしたが、今はむしろ貧乏人が這い上がるための、資産形成のツールにもなっています。
億超えの過大な借金を背負って退去や故障・トラブルのたびに死にそうな思いをしている投資家さんとか。
そもそも借金させてもらうことすらできない低属性で、必死に節約して数年がかりで貯めたお金で300万~500万くらいの物件を現金買いして、リフォーム代を浮かすためにペンキ塗りとか清掃とか自分でできることは自分でやる底辺投資家とか。
(当然、買える物件は建物はタダ扱いの築40年とか50年とかのボロ家になりますw)
そんな投資家さんの割合がどんどん増えているんです。


そんな人たちに向かって気軽に「ちょっとやりくりしんどいから家賃下げろ」って言ったって、無理に決まってるでしょ。
なんか「ダメ元で言うだけ言ってみればいい」なんて無責任に煽ってるバカ弁護士とかいますけど、それって実はリスク高いですよ。

私の知る限り、世間で思われてるほど「ザ・守銭奴!」みたいな大家さんって多くはありません。
この世界に入ってみて、むしろ思ってた以上に入居者思いの方が少なくなかった、って印象を持ってます。

そういう人たちにケンカ売って、心証を悪くするデメリット、軽く考えすぎてませんかね。


「これは請求すれば取れるし裁判になっても確実に勝てるけど、まぁ滞納もなく長く住んでくれたし、大目に見といてあげようか」
ってこと、けっこう多いです。
コストをあまりきにせず業者丸投げ、ではなく自分であれこれ頑張って苦労した人ほど、入居者一人を獲得する苦労、毎月家賃が入ってくるありがたみを強く感じてますし、滞納や不良入居者に苦労し、また仲間が苦労した話を耳にしたりもして、「長く滞納もなしに住んでくれた入居者」への感謝の気持ちは強いです。

世間の皆さんが思っている以上に「ま、このくらいはサービスしとこう」ってことは多いです。
それが全部吹っ飛んで「てめーにそんなサービスしてやる義理はねーよ!(とれるもんは全部とったるで)」ってなるデメリットもちょっとは考えてみた方がいいんじゃないかと思うんですけどね。



何よりも、他人の迷惑も顧みず、自分の都合だけで負担を理不尽に押しつける乞食的発想。
意識して改めないと、確実にあなたの人生をむしばみますよ。

共○党じゃないんだから、何でもかんでも他人のせい・社会のせい・政府のせいにして文句ばっかり言ってたって自分の将来は開けません。
自分の運命を変えられるのは自分だけ。
文句言ってるヒマがあったら自分で何か努力した方が早いですよね。

その時間を使ってバイトでもして高配当株の一つでも買った方がよっぽど有益です。


実際に家賃を減額してくれた大家さんの美談(?)も散見しますが、それも裏でいろいろ事情があってのこと。
1カ月家賃をなしにしてあげれば「事業売上が前年比5%以上減」に該当するので政策金融公庫でゴニョゴニョ・・・とかねw

もちろん中には本当にお情け深くて入居者思いで減額してくれてる方もゼロではないでしょうけど、それはそんな余裕のある、ごくごく一部の資産家系大家さんだけですよ。


ちょっと考えてみれば分かりますよね。
その手のバカ弁護士さんたちが、なんでこうやって一生懸命騒ぎ立ててるのか。

こうやってこの手の家賃減額をめぐるトラブル・訴訟が頻発すれば、儲かるのは誰なのか。
(少なくとも家賃減額を勝ち取っても裁判の方が高くつくので入居者が勝者になることはありません。もちろん大家は裁判の勝敗に関係なく「負け」です)


自分の未来は自分で切り拓く。
その覚悟がない人に未来はありませんし、その覚悟さえあれば、この国では貧困なんてあり得ません。

今の時代の日本に生まれた幸運を、生かさない手はありませんよね。
この国に生まれて文句ばっかり言ってる乞食人生とか、私には全く理解不能です。






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