持ち家vs賃貸

優待族にとっての収穫シーズンな6月です。

コロナの影響が心配されましたが、今のところ予想外に踏みとどまってくれている印象でしょうか。

27日現在で、6月の収入は
配当金:  227,659円
優待品:   22,800円相当
米ドル配当: 134.34ドル

となっております。

まぁまぁってとこですかね。



さて。


コラムタイトルの「持ち家vs賃貸」のお話し。

いろんな観点があるかと思いますが、個人的には「持ち家」の定義が幅広すぎるかな、という気がしてます。
いや逆に狭すぎる、というべきかな。

なんか「持ち家」=「新築物件購入」って意味わからん前提での議論をよく見かけるんですが。



経済合理性から言えば新築物件なんてあり得へんでしょ。
少なくとも投資家的には。


買った瞬間から猛烈な勢いで値下がりしていく、ってわかりきってるものに年収の何倍もの借金背負って一点勝負、って。

アホかと。
バカかと。



株や投信でいくら頑張って運用してみたところで、自宅でその何十倍もの含み損抱えてたら何やってんのかまるで意味わからなくないです?





とりあえず。

私が思うに、持ち家vs賃貸、どちらがお得か、を考えるならば。




例えば10年なら10年で区切って、その10年での持ち家の値下がりと10年間の家賃を見比べてどやねん、って話やと思うんです、究極的には。




1000万で3LDKのマンション買って、10年後に800万で売れたとしましょう。


その間、修繕積立金やら管理費やらで毎月1万5千円払ってたとして。
固定資産税が年1万5千円かかったとして。

10年間のランニングコストが195万、物件の値下がりによる売却損が200万。
この395万を12カ月×10年=120カ月で割ってみれば一カ月あたり32,917円。

月3万3千円で3LDKのマンション暮らしができたなら、この場合はまぁ賃貸よりお得、持ち家で正解だった、って言えるじゃないでしょうか?
(まぁ購入時・売却時の仲介手数料その他諸経費とかローン金利とか、逆に住宅ローンの税控除とかいろいろありますけど、メンドーなんで省略w)



新築プレミアムが十分剥がれ落ちた築20~30年くらいで管理状態のいい物件で、駅近とか利便性が高くて値下がりしにくそうなものを狙う前提なら、基本的には持ち家の方が得になることが多いのかなー、なんて個人的には思ってます。
うちの自宅も築30年で購入して15年、今売れば買値より100万くらい下で売れるのかなーなんてトラタヌしておりますが。
(最後は150万くらいで内装&水回りとか見た目だけのなんちゃってフルリノベで300万くらい売値に上乗せして逃げる予定w)



そういえば、ちきりんさんが「どこで買うか、場所も重要」的なことをTwitterでつぶやいておられましたね。

ま、確かに災害でやられてしまうリスクを考えれば、そのリスクが伴う地域では賃貸の方が無難かな、なんて考え方もありますよね。
私ならあえて災害リスク高い地域で築60年とかのボロ家をめいっぱい安く買って、めいっぱい災害特約付の火災保険をかk・・・ゲホッゴホッ







えー、当サイトの結論は、一応、持ち家優勢ということで(汗)



さて、株主優待に話を戻しまして、6月権利落ち

私の獲得優待はJT・CIJ・岡部・・・・と思ったらJTとCIJは12月だけでしたっけ。


どうやら今回は岡部1銘柄だけのGETとなりそうです。



はー、ショボい。。。






株主優待ランキング

あれやこれや。

えー、相変わらず「退場したんじゃね?」とか言われかねないくらいのブログ更新頻度でございますが、投資家としては、まだ何とかかんとか退場に追い込まれることなく生存しております。

ま、かなり戦意喪失気味ではありますけど。

アベノミクスでやる気をなくして8年も待ち続けて、やっと自分の出番が来たと思ったら瞬殺で終了。
株つらい。。。



しゃーないので保有株の中でまだ上がりの鈍いのを端株1万円攻撃で薄く広く、のんびりとやる気なく買い増しし続けております。
二番底早く来てー。




さて。

そんな中、大苦戦中だった不動産3号物件、ようやく入居が決まりました。

はー、長かった。




思い起こせばリーマンショック時。

当時の私の迎撃能力は
ワープアリーマン業:手取り月収20万強。
長時間ド根性バイト:手取り月収20万弱。
生活費      :めいっぱい切り詰めて月8万。

てことで毎月30万強をひたすら株式市場に突っ込む。
(あとボーナスが年2回1カ月分、これも全額株式市場へ)


そして現在の私の迎撃能力は
バイト週40~50時間ほど:手取り月収10数万。
家賃収入 :月17万強(3号物件含む)
配当金収入はリーマンショック時よりは大幅増。
生活費 :適度に切り詰めて10万強。

てことで毎月25万程度を突っ込む感じ。
ボーナスがない代わりに配当収入はリーマンショック時と比べ大幅に増えてます。




うーん。

ちょっと迎撃能力が衰えてますね。


中途半端に資産ステージが上がって、体力・気力とも昔のような長時間ド根性バイトは厳しくなってますので、まぁこのまま無理なく頑張っていこうかと思っております。



できたら次の暴落来る前に不動産をもう1件追加しときたいところですけどね。



さぁいよいよ6月。
恵みの季節、収穫の季節。
配当&優待の収穫シーズンの到来です♪






株主優待ランキング

まだ生存しておりますw

コロナ騒動、本格的にヤヴァい雰囲気になってきましたね。

長引きそうでもあり、その後に残る後遺症もかなり深刻なものになりそうで。


暴落相場で買い向かってあとは万年放置プレイ派と致しましては、バーゲンセール期間が長引くのは大歓迎ですが、ちょっと経済の方がまるでシャレにならないですし、引きこもり生活も辛いので適当なところで収束していただきたいところでございます。


とりあえず暴落初期に比べ、購入銘柄がより保守的に、「とにかく潰れにくい企業」志向になってきてます。

当初は優待銘柄コレクションを30銘柄くらい増やすつもりでいたんですが、そっちはまたの機会に、ってことで。



アメリカ株ももっと力を入れたいんですが、コロナの状況があんな惨状だけに、まだちょっと時期尚早かな、っという気もしつつ。

一応、コカコーラとエクソンモービルをちょっとだけ追加してみましたが、しばらくは様子見ですね。
たぶん次に買うのはVWOかな、と思ってるんですが、中国があんな状況だけに・・・
(中国政府の発表をそのまま信じるほど無邪気で純真な性格には生まれついておりませんw)


ついでにFXも豪ドルとかちょっとだけ拾ってみたい気もしますが、まぁここはお遊び程度。


こういう相場環境では「死なないこと」がまず何よりも最優先です。
というか今回はホントに文字通り「死なないこと」が何よりも大切ですよねw
(どんどん身近なところにコロナが迫ってきて、もはや全く他人事ではなくなっております)



さて、最近の巷の話題でちょっと気になってるのは「こんな状況だから家賃の減額を大家に要求しよう」的な話が飛び交い始めてる事。
今のところ店舗系の話が中心ですが、一般の居住系にも話が及び始めております。

不動産投資家の端くれと致しましては、全く意味がわかりません。



世間では「大家=資産家、金持ち」ってイメージが根強いですが、当事者と致しましては「いつの時代の話してんのよ」って感じです。
野党の皆さんが「株価が上がったって、メリットは株を持ってる資産家にしかない!」とかバカ騒ぎしてるのにも通じるものがありますが、今やそんな時代ではありません。

かつては不動産投資といえば資産家の資産運用ツールでしたが、今はむしろ貧乏人が這い上がるための、資産形成のツールにもなっています。
億超えの過大な借金を背負って退去や故障・トラブルのたびに死にそうな思いをしている投資家さんとか。
そもそも借金させてもらうことすらできない低属性で、必死に節約して数年がかりで貯めたお金で300万~500万くらいの物件を現金買いして、リフォーム代を浮かすためにペンキ塗りとか清掃とか自分でできることは自分でやる底辺投資家とか。
(当然、買える物件は建物はタダ扱いの築40年とか50年とかのボロ家になりますw)
そんな投資家さんの割合がどんどん増えているんです。


そんな人たちに向かって気軽に「ちょっとやりくりしんどいから家賃下げろ」って言ったって、無理に決まってるでしょ。
なんか「ダメ元で言うだけ言ってみればいい」なんて無責任に煽ってるバカ弁護士とかいますけど、それって実はリスク高いですよ。

私の知る限り、世間で思われてるほど「ザ・守銭奴!」みたいな大家さんって多くはありません。
この世界に入ってみて、むしろ思ってた以上に入居者思いの方が少なくなかった、って印象を持ってます。

そういう人たちにケンカ売って、心証を悪くするデメリット、軽く考えすぎてませんかね。


「これは請求すれば取れるし裁判になっても確実に勝てるけど、まぁ滞納もなく長く住んでくれたし、大目に見といてあげようか」
ってこと、けっこう多いです。
コストをあまりきにせず業者丸投げ、ではなく自分であれこれ頑張って苦労した人ほど、入居者一人を獲得する苦労、毎月家賃が入ってくるありがたみを強く感じてますし、滞納や不良入居者に苦労し、また仲間が苦労した話を耳にしたりもして、「長く滞納もなしに住んでくれた入居者」への感謝の気持ちは強いです。

世間の皆さんが思っている以上に「ま、このくらいはサービスしとこう」ってことは多いです。
それが全部吹っ飛んで「てめーにそんなサービスしてやる義理はねーよ!(とれるもんは全部とったるで)」ってなるデメリットもちょっとは考えてみた方がいいんじゃないかと思うんですけどね。



何よりも、他人の迷惑も顧みず、自分の都合だけで負担を理不尽に押しつける乞食的発想。
意識して改めないと、確実にあなたの人生をむしばみますよ。

共○党じゃないんだから、何でもかんでも他人のせい・社会のせい・政府のせいにして文句ばっかり言ってたって自分の将来は開けません。
自分の運命を変えられるのは自分だけ。
文句言ってるヒマがあったら自分で何か努力した方が早いですよね。

その時間を使ってバイトでもして高配当株の一つでも買った方がよっぽど有益です。


実際に家賃を減額してくれた大家さんの美談(?)も散見しますが、それも裏でいろいろ事情があってのこと。
1カ月家賃をなしにしてあげれば「事業売上が前年比5%以上減」に該当するので政策金融公庫でゴニョゴニョ・・・とかねw

もちろん中には本当にお情け深くて入居者思いで減額してくれてる方もゼロではないでしょうけど、それはそんな余裕のある、ごくごく一部の資産家系大家さんだけですよ。


ちょっと考えてみれば分かりますよね。
その手のバカ弁護士さんたちが、なんでこうやって一生懸命騒ぎ立ててるのか。

こうやってこの手の家賃減額をめぐるトラブル・訴訟が頻発すれば、儲かるのは誰なのか。
(少なくとも家賃減額を勝ち取っても裁判の方が高くつくので入居者が勝者になることはありません。もちろん大家は裁判の勝敗に関係なく「負け」です)


自分の未来は自分で切り拓く。
その覚悟がない人に未来はありませんし、その覚悟さえあれば、この国では貧困なんてあり得ません。

今の時代の日本に生まれた幸運を、生かさない手はありませんよね。
この国に生まれて文句ばっかり言ってる乞食人生とか、私には全く理解不能です。






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全力本気モード入りました。(8年ぶり3回目)

もう春だってのに株式市場は猛吹雪が吹き荒れております。
年初来安値絶賛更新中の皆さま、どうもこんにちわw


無気力持ちっぱなし派なワタクシと致しましては、まぁこの手の大波は全身で頭から直撃喰らうのが毎度毎度の恒例行事ではありますが。
リーマンショック、東北大地震ときて、9年ぶりの大バーゲンセールに鼻息荒く買い向かっております。
ブレグジットとかトランプショックとか、あんな誤差程度の下げは暴落とは言いませんw)


現金最強!! とか言ってる人を見ると、ちょっとそれって違うんじゃね? と思わなくもありません。
それは今言うべき言葉なのか? と。

それは「暴落時には現金最強だから」と平時からしっかり用意しておくもので、今、リスク資産を現金に換えるのって明らかに意味が違うだろ、と。
(もちろん「とにかく止血!!」系の換金というかロスカットを否定するものではありませんよ)



麦藁帽は冬に買え、って格言ありますよね。
ヒーターやコタツは夏に買った方が安く買えるのは当たり前。

水着や夏物衣服もシーズンを外して買った方が安く買えます。

逆に皆が欲しがるものを皆が欲しがる時期に買うと高くつくのも当たり前。

G.W.の飛行機やホテル料金なんか典型例ですよね。



今、皆が欲しがる現金を手に入れようとするのは明らかに割高で損な取引になりません?
皆が欲しがってない平時にしっかり現金を用意しておけば、今みたいな時に「現金最強!!」で有利な取引条件で他のものと交換できますよ、って話でしょ。


となれば。

今、買うべきものは何でしょう。


今、誰も欲しがらない、皆が手放したがってるものをあえて取りに行けば、安く有利な取引条件で買えるはずですよね。


じゃぁその今、誰も欲しがらない皆が手放したがってるもの、って何でしょう?







サルでもわかる話ですよね。



財務鉄壁で収益力も高い超優良企業で。
PERとかPBRなんて指標も超割安数値で。
配当利回りが5%超とか。

そんなのがゴロゴロしてる風景って、やっぱり異常だと思いません?


もちろんPERとかPBRはあくまでも参考指標で、あてにしすぎると痛い目見ますけど。
配当も今回の事態で大幅減配は覚悟しておく必要はありますけど。


長期持ちっぱなし派にとって、一時的な業績悪化・減配って、正直、どーでも良くないです?
数年後に通常の業績に戻って、「買値から見たPER・配当利回りは最強!」なら全然OKじゃありません?




長期持ちっぱなし派じゃない皆さんは・・・   え~っと、私チャートとか見ないんで、自分の頭で考えて判断してくださいw

(異変を感じたらとにかく全力で逃げる、だけ徹底しとけばそこまで深傷にはなってないでしょ)




そんなわけで、ワタクシは現状、久しぶりにキャッシュポジション0になりました。
あとはバイトの給料日に全部突っ込んで、月末に家賃が入ったらまた全力で突っ込んで、を相場回復までエンドレスリピートするのみですw



アベノミクス以降、やる気をなくしてボーっと週1回端株1万円買いで買いたい買いたい病を抑えてきましたが。

久しぶりに本気モード復活です。
まさに「私の出番!!」って感じ。

株楽しいっすw




資金捻出のための節約&バイト頑張ります♪








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お久しぶりの嵐吹く。

コロナ関連の影響もあり、ここ数日、株式市場はかなりスパイシーな感じになってきましたね。

こういう嵐への対処次第で、運用成績は大きく変わってきたりしますし、上げ相場でだけ調子こいてた投資家さんがさくっと淘汰されていったりします。
投資家ならばこの程度の嵐は当然想定に入ってなければならないはずなんですが、そうじゃない方がいつの時代も多いんですよねー。


そういう私自身はと言いますと。


基本、嵐は全部全身で受けてたちますw

元から割安で、業績もそれなりに安定していて、財務もしっかりしている企業を買う。
が大前提の基本。

嵐が吹いても時間がたてば戻る、もともと持ちっぱなし戦略だから嵐そのものを長い目でみればなかったことにしてしまうから無問題、と。
で、ついでに嵐が過ぎ去るのを待ってる間も楽しく待てるように高配当のおまけもついてる銘柄w


そして当然ながら嵐といえばバーゲンセール。

新規に資金を入れて安くなった優良株を買い漁る。



信用ブンブン派にはできない、現物持ちっぱスタイルの強みです。



新規に買い向かうタイミングが悩ましいところですが、私の場合は端株1万円攻撃スタイルですので、その悩みも比較的軽微。

大きく下げたらとりあえず記念に(?)1万円買い。
さらに下げたらまた追加で1万円。

銘柄選択も、検討に検討を重ねて厳選した1銘柄ではなく。
1万円ずつあれもこれも。


この機動性とお気楽さが端株スタイルの大きなメリットだと思います。

上がれば買った分がプラスになりますし。
下げれば大喜びでまた1万円追加。


投資の基本は「どっちに転んでも死なない」状態をキープすることだと個人的には思ってます。
どっちかに全てを賭けるのは、当たれば大きいですけど外せば即死。

たまたま勝ち続けて大きな成果をあげてる方もおられますけど、そんなのいつまで続くことか。


私はこんな感じでのんびりお気楽にやっていくことになると思います。


あ、ここから本格的な暴落になってリーマンショックみたいな惨状になれば本気で全力買いに行きますけどねw



今はまだまだ誤差程度。
こんなの暴落のうちにも入りません。

お気楽・お手軽に端株攻撃で十分ですよね。







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悩めど答えは闇の中。。。

今日はけっこう派手に下げていたみたいですね。

ここ数カ月、主力2銘柄の株価が絶好調でしたが、さすがに今日はやられてました。
ちょっと過熱感もあって、時価で3位以下を大きく引き離す形になっており、ちょっとバランス的にも一部利確しておくべきかな、とも悩みつつ、結局何もしないままでした。

すでに億っておられる方は程度の差こそあれ、一部銘柄に資金を集中させる度合いが比較的高いイメージはありますが、私の場合は無気力にゆる~い感じでのんびりやるのが好きな趣向もありまして、どちらかと言えば分散の方に重きを置いております。

銘柄数でいえば130~150銘柄で、自分の好みにあった銘柄で固めた私専用投信を自作で運用しているイメージ。

この中で、時価で100万を超える銘柄は3銘柄、50万を超える銘柄も20銘柄程度。
そんな中で2位が150万、1位が200万を超えて、かなり居心地の悪さを感じておりました。


が、株価に過熱感はあるものの、割高感はゼロ。
PERは9倍とか10倍、配当利回りでもどちらも2%台後半ありまして、数字的には売りを考えるような水準では全然ありません。



これで大きく下げてしまえば、「やっぱりちょっとだけでも利確しとくべきだったかな~」と毎度毎度嘆くことになるわけですが、だからと言って、利確に動いて下げずに上行ってしまった時の後悔・メンタルダメージはこれまたひどいわけでして。

私の場合、どう考えても後者の方がダメージ大きいので、結局、多少迷いはするけど何もせずに放置プレー、という結論になってしまいます。


まぁこんなの正解なんてありませんし、全ては結果論になってしまいますので、割り切って考えるしかないんですけどね。

私は後者の方がダメージでかいので、こういうのは動かない。
損小利大、利益はとことん引っ張る。

少なくとも、数字的に売りを考えるような水準に全然届いてないなら売らない。



結局、大きな含み益を抱えて時価も大きく膨らんだ主力銘柄は全部こうやって時間をかけて育ててきたわけですしね。



不動産4号物件取得に向け、少しでも資金を確保しておきたい気持ちもありつつ、まぁそれは売却ではなく貯金・節約の方で頑張るということにして。

待ちに待った大暴落が来るまでは、やっぱり相も変わらず週1回の端株1万円購入で匍匐前進あるのみです。



あ、そういえばずっと放置プレイ中だった買い指値が引っかかりまして、久しぶりにまとまった金額の株購入しました。

アメリカ株のエクソンモービル(XOM)、20株です。


先週は三菱商事もまた買い増ししました。


資源LOVE、油LOVE。


商社も油系もまだまだ買い続ける予定です。
金額は控えつつ、タバコと通信系もやっぱりちょっとずつ、ねw







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年末駄文。

年末ですね。
令和の新時代が始まって最初の一年が終わろうとしております。


過ぎ去った平成の30年を振り返ってみますと。

バブル崩壊以降の失われた30年、とか、その間、全く成長できなかった日本経済、とか、ネガティヴ路線で語られることがほとんどですよね。

自分自身に関しても、就職氷河期ド真ん中世代なワタクシ、バブルの恩恵には1ミリもあずかれず。
就職戦線で敗れ去ってバイト生活から始まったり、ブラック企業からブラック企業を渡り歩き、そこまでブラックでもない企業にたどりついた・・・と思ったら業績悪化でそこも超絶ブラック化したり。



でも。


客観的に振り返ってみると、平成の30年って、個人的にはめちゃくちゃいい時代だったな、って気もしてます。

いろんな社会問題が表面化してきた一方で、劇的に良くなったことも実は大量にありますよね。



端的にいいますと、投資とか起業とか、「自分の頭で考えて、自力でやっていく」系の人たちにとって30年前には考えられなかったような、夢のような社会になってきているのではないかと。

裏を返せば、それは即ち旧来の「いい学校を出て、いい会社に入って定年まで働いて老後は年金生活」っていう生き方が明らかに時代にあわなくなってきているということでもありますが。
(それに気づかずにそのままの生き方を追求した結果、いろんな困難に直面している人も多いですよね)



投資関連でいえば、株やFXの手数料が劇的に安くなりましたし、投資対象もけた違いに広がりました。
投資信託も手数料・投資対象ともに同じくです。

30年前に今の私のPFを組もうと思えばいったいどれほどのえげつない手数料が必要になったことか。
(というかそもそも30年前には投資することすらできなかったものもいくつも入ってます)


不動産投資に関してもさまざまな情報が簡単に無料で手に入るようになりましたし、様々な投資手法やコスパの高いテクニックも次々と生まれ、不動産投資に参入するハードルは劇的に下がりました。
不動産投資に関してはまだまだ若葉マークなワタクシですが、そんな私の知識レベルも30年前ならかなりの情報優位な位置につけられていたはずです。
(ス○フの営業さんを瑕疵担保完全免責・手○料マシマシ・タ○ボOKの現地即決買付で・・・・なんて、今なら誰でも知ってる手法も30年前に駆使してる投資家なんてまずいなかったでしょ、知らんけど)



起業に関しても、また必要な金額も大きく下がりましたし、手続きも簡略化されました。
なによりもネット環境の整備が進み、各種業務の代行業者などいろんなことを丸投げできるようになり、またスマホの登場も大きな要素。

起業のハードルもまた、30年前では考えられなかったレベルまで下がってきています。
独立起業、までいかなくとも週末起業とかお小遣い稼ぎ、程度の収入を得られるツールもかなり充実してきました。
ヤフオク・メルカリ・アマゾンせどりetc....


今の日本って、誰でも1千万、2千万程度のお金は余裕でつくれる、誰でも這い上がれる理想社会になってるんですよね。
もちろん問題は数えきれないほどありますけど、でも階層が固定されることなく、誰でも上にいける社会、って、それだけで素晴らしいです。

極端な話、中卒コンビニバイトでも深夜勤務に2件掛け持ちでがっつり働いて生活切り詰めれば1千万なんて5年もかからずにつくれます。それをリーマンショックみたいな時期に全部株に突っ込んで、アベノミクスで一部利確した金でボロ戸建てを安く買って賃貸に出せば、たちまち自分一人の食いぶちくらいはどうにでもできる副収入のできあがりです。


ま、そこまでストイックに全てを突っ込まなくとも、無理のない範囲でしっかり節約して、毎月の収入から一定額を貯金し、一定額を端株で割安健全財務な高配当株に投入するだけでも、時間を味方につけて長い目で蓄積が積みあがればそれなりの果実は得られるはずです。


CMB内田さんの「生活が苦しいなら金持ちになればいい」って、一部の方からは大ひんしゅくでしょうけど、まさにそういうことなんですよね、今の日本は。

こんな社会に生かせていただけることに感謝しつつ、こんな社会を築き上げてくれた先人たちに感謝しつつ。

楽しくのんびりと投資生活を継続していけたらいいなー、なんて思っております。







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